הגיע היום לא חיכיתם זמן, היום עבורו עבדתם שנים ארוכות. רגע לקיחת המשכנתא הוא מעמד מכונן ומרגש בחיי רבים, אך חשוב להגיע למעמד זה כאשר אתם בטוחים וסבורים כי ההלוואה המשמעותית הזו נלקחת בתנאים הטובים והמותאמים ביותר עבורכם. לשם כך יש לבצע בנייה מדויקת של תמהיל משכנתא. על מושג זה נרחיב במאמר.
מהו תמהיל משכנתא?
תמהיל המשכנתא הוא בעצם סך כל מסלולי הריבית במשכנתא שלכם, לרבות ריבית קבועה ומשתנה. הוא ישלב בתוכו כמה מסלולי משכנתא, במטרה שכולם יחד יתלכדו לכדי הלוואה אחת כוללת- היא המשכנתא שנלקחת מבנק המשכנתאות שנבחר. לכל מסלול המרכיב את התמהיל יש את גובה הריבית שלו, אותה הבנק ינכס לעצמו.
בכל משכנתא יש סיכון פיננסי מתוקף היותה הלוואה לטווח ארוך. לכן, כאשר מרכיבים תמהיל מכמה מסלולים שונים, ניתן לקבל תמונת מצב עדכנית ורחבה אודות ההחזרים החודשיים הצפויים לאורך תקופת התשלום, תוך פיזור הסיכון. כך בונים תמהיל משכנתא אידיאלי בהתאם למצבכם.
הכירו את המגבלות
לאחר המשבר הכלכלי ב2008 בארצות הברית, בו קרס ענף המשכנתאות והביא מיליוני אנשים עד לכדי הפסד נכסיהם והונם, החליט לנקוט בנק ישראל בהחלת מספר הגבלות על תמהילי המשכנתא השונים, על מנת להגן על הצרכן מפני תנודות השוק, בין היתר כתוצאה ממחירי הדיור הגבוהים במדינה.
- ריבית משתנה– התמהיל יכול לכלול מספר מסלולי ריבית משתנה, כל עוד הסך הכולל של הסכום שייפרע במסלול הריבית המשתנה, לא יהיה מעל 33% מסך כל המשכנתא שנחתמה.
- ריבית קבועה– בדומה לסעיף הראשון, לפחות 33% מהסכום הכולל של המשכנתא חייב להיות בריבית קבועה.
- ריבית המשתנה אחת ל-5 שנים ויותר– המסלול הספציפי הזה אינו נכלל במסלולי הריביות המשתנות, אך ניתן לכלול במסגרת תמהיל המשכנתא שנבחר יותר מ-33% מהסכום הכולל של המשכנתא שניתנה על ידי הבנק.
- ריבית המשתנה כל פחות מ-5 שנים– עד 33% בלבד מסכום המשכנתא יכול להיכלל בריבית זו, בדומה לכל מקרה בו ישנה ריבית משתנה.
תמהיל שליש שליש שליש
בשל המגבלות שצוינו לעיל, רוב הבנקים למשכנתאות יציעו לכם תמהיל משכנתא שבנוי כך: שליש בריבית קבועה, שליש בריבית פריים ושליש בריבית משתנה. זהו מסלול שייטיב ברוב המוחלט של המקרים עם הבנק ובהקשר ישיר לכך- פחות עם אלו הלוקחים את המשכנתא. מסלול זה בעצם אומר שיותר משני שליש מסכום המשכנתא שלקחתם חשוף לשינויים, והם יתבטאו בטיפוס ההחזרים החודשיים ובהכבדה משמעותית על אורח חייכם. עם זאת, הוא יכול להתאים בעיקר לאנשים בעלי יכולת החזר מינימלית ומוגבלת ביותר אל מול הבנק, תלוי בפריסה לטווח זמן ארוך במיוחד, או לחילופין למי שבסבירות גבוהה יוכל להחזיר את ההלוואה תוך זמן קצר ביותר.
ניתן לומר בוודאות שמומלץ לבנות תמהיל משכנתא עם יועץ משכנתאות מנוסה, שיכול לבחור יחד איתכם את המסלולים הנכונים עבורכם בהתאם למצב משק הבית שלכם, מבנה התא המשפחתי, ההכנסות וההוצאות הנוכחיות כמו גם העתידיות. בניית תמהיל משכנתא היא צעד אמיץ וחשוב בחיי כל משפחה, ולכן יש לבצע זאת בזהירות וביסודיות.
